Состояния зданий и сооружений (физический и моральный износ зданий, историко-архитектурная ценность застройки)

Под физическим износом, называемым иногда материальным или техническим, подразумевают частичную или полную потерю зданием или его элементом эксплуатационных качеств. Такая потеря возникает в результате накопления неисправностей, ухудшения или утраты работоспособности. В обычных условиях физический износ есть следствие взаимодействия двух факторов: разрушающего действия сил природы и функциональных процессов, протекающих в здании.

По полученным данным из обследования территории, определили физический износ зданий. Здания, расположенные на данной территории находятся в не очень хорошем состоянии в особенности дом 20/4, 2. В 15 доме была произведена недавно реконструкция в связи, что он считается историческим памятником

Но, по сути, картина здания складывается вполне приемлемой для них поселения.

Многие факторы влияют на время достижения зданием допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов" утвержденному Госстроем, составляет 70%. Такие здания сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период неиспользования здания; плотность заселения.

При неиспользовании здания (отселенное здание) износ увеличивается в несколько десятков раз быстрее, нормальной эксплуатации заселенного дома. Значительное на рост физического износа отселенного здания оказывает измененный тепловлажностный режим внутри здания, что приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования. Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта.

Оценка состояния здания в общего физического износа представлена ниже.

Оценка состояния здания Физический износ, %

Хорошее 0—10

Вполне удовлетворительное 11—20

Удовлетворительное 21—30

Не вполне удовлетворительное 31 — 40

Неудовлетворительное 41—60

Ветхое 61-75

Непригодное (аварийное) 75 и выше

Для решения конкретных проблем модернизации домов недостаточно знать общий физический износ здания, который определяют сложением данных физического износа конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Иф=∑ΔCbiИфi/100-для точного определения

Ифi-100Тэ/Тэ4 – для приближённых оценок.

Ифi – износ элементов

Тэ4 – нормативный срок службы.

Тэ – фактическая экспозиция

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производств по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценивание жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях сходного по объемно-планировочным решениям и благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочных и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством.

См=СМ1+CМ2=CОБ(ИМ1+ИМ2)+100

СМ1- стоимость морального износа

Им1-коэффициент отношения новой стоимости здания, благоустройства и инженерных систем.

Соб - первоначальная стоимость

Им2-показатель морального износа. При осмотре зданий я выявил, то они находится в хорошем и удовлетворительном состоянии.