Финансовое планирование

Доходная часть проекта

После завершения строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности, офисные и торговые площади планируется сдавать в аренду. Для эффективной эксплуатации офисного здания будет привлечена профессиональная эксплуатационная компания, выбранная по результатам конкурсного отбора.

Для целей расчета доходной части проекта на основе анализа конкурентного окружения и рыночных условий были приняты следующие исходные параметры:

Табл. 6.10.

Расчет ставки дисконтировани

я

Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать ставку безрисковых вложений капитала (безрисковая ставка) и обеспечивать дополнительный доход (премию) за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемое предприятие.

Ставка дисконтирования может быть рассчитана двумя способами:

1. Кумулятивный

2. Агрегированный

При кумулятивном методе основной задачей является наиболее точно определить и оценить в величине премии за риск (суммарный риск) отдельные виды рисков.

При агрегированных методах отдельным факторам риска особого внимания не уделяется, они направлены на установление нормы дисконта при минимальной исходной информации.

Ставка дисконта для данного проекта вычислялась по методу кумулятивного построения. Этот метод основывается на безрисковой ставке, к которой последовательно добавляются премии за риск, характерные для отрасли бизнеса, конкретного инвестиционного проекта, прочие премии. Таким образом, ставка дисконта в наиболее общем виде при кумулятивном построении представляет собой сумму следующих величин:

Произведем расчет кумулятивным методом. Для этого используем формулу:

Е = Rf+∑Ri , где

Rf -безрисковая ставка;

Ri – премия за риск.

В качестве безрисковой ставки принимается эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ со сроком погашения 20-30 лет, равная 9 %. Премия за страховой риск учтена в безрисковой ставке.

Таким образом:

Е = 9 %+13 %= 22 %

WACC – cредневзвешенная стоимость капитала компании составит:

WACC=0.22×48+52×0.12=16.8

Оценка эффективности проекта

В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности проекта, выбраны:

- чистый дисконтированный доход;

- внутренняя норма доходности;

- период окупаемости инвестиций;

- индекс доходности.

Показатели эффективности проекта рассчитываются на основе данных о денежных потоках.

Чистый дисконтированный доход (чистая текущая стоимость) ЧДД

ЧДД – сумма текущих расходов по проекту за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу расчета.

Чистый дисконтированный доход определяется как:

ЧДД= ∑(Rt – Ct) * 1/(1+E)^t

Где T – период расчета (является и шагом расчета, и количеством периодов)

Rt – сумма поступлений от реализации продукции на t-м периоде;

Ct = Зt + Кt

Зt – сумма затрат на t-м периоде;

Кt – сумма инвестиций на t-м периоде;